麦田房产分析师:北京二轮土拍落幕,对买房人意味着什么?
麦田房产分析师观察
以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。
土地之于房屋,就像面粉和面包的关系。
买面包的人,不会关注面粉的价格,但买房的人,却要认真研究土拍。毕竟,地价比面粉贵多了。
全国22个重点城市从今年开始实施集中土拍,每年集中供地上限3次,不会再多了,北京也不例外。每一轮土拍,决定了一年市场上大约三分之一的新房供应量,每一轮土拍结果对市场都会产生很大影响。
01麦田房产分析师土拍总结:海淀依旧热门,朝阳遭遇滑铁卢
10月18日,随着最后两宗地归属确定,备受瞩目的北京二轮土拍落下大幕。
本轮土拍总共推出43宗地,26宗无人竞拍延期,17宗成交。成交地块中,1宗招标,5宗底价成交,11宗通过竞价成交,总成交价513.4亿。
和第一轮土拍30宗地1109.71亿元的成交额相比,冷清了不少。
关于土拍相信大家已经林林总总看了不少总结,分区域看,海淀表现最为出彩,4宗地全部成交,其中两宗还进入高标准方案竞争。
麦田房产分析师观察
朝阳土拍大冷,除了房企本身拿地热情下降、地块本身性价比不高以外,还有一个原因是供地结构不合理:孙河乡前苇沟一口气释放了6块容积率1.5的地块,在一堆别墅群中推出这么一宗高不成低不就的地块,也难怪开发商兴趣不高。
朝阳历来是北京楼市的成交大户,二轮仅一块地成交,后期开盘时,竞争压力瞬间小了很多。
02热门地块解析
本次土拍之前,有五块地因为各种原因关注程度较高。
一个是丰台丽泽商务区万泉寺地块。
中海、懋源、华润、建工+首开,共4家房企及联合体竞拍,最终由首开和建工以41.8亿拍下,溢价7.2%,并未触达地价上限,也未触发预设的20%政府份额。
作为本次土拍唯一的三环内地块,容积率约为2.5,建筑控高80米。
地理位置优势明显,紧邻丽泽商务区,距离16号线(预计2022年开通)丽泽商务区站直线距离450米,距离14号线菜户营站(已开始空载运营,预计很快开通)直线距离410米。通过丽泽路和菜户营南路,上下连接二环和三环,交通便捷。
周边配套也十分成熟,距离今年4月刚开业的丽泽天街直线距离530米,属于步行可至的范围,850米外则是丽泽SOHO。
地块700米外的周边次新房昆仑域,位置上没有这块地优越,目前二手房价已在13万元/㎡以上,所以11.2万的销售指导价在未来还是有一定优势。该地块的不利因素是右侧约42米的火车轨道,建成后边侧的楼栋可能有一定噪音影响。
这次土拍最热门、开发商举牌最积极的非海淀东升镇京昌路相邻两块地莫属。
最终这两地块均由中建三局+中建五局联合体竞得,总地价93.7亿。地块包括居住用地和教育用地,建筑控高60米。
由于已触发最高竞拍条件,所以两地块有10%的政府产权,11.2万/㎡的销售指导价也相应也打9折,10.08万/㎡,限售五年。这个对于自住群体来说是好事,降低购房成本。
地块距离15号线北沙滩站直线距离约800米,周边名校云集,区位和首批次的树村地块相媲美。硬要鸡蛋里挑骨头,两块地要求配建1.31万平米的保障房,会独立成栋。
地块东侧是京藏高速,未来的生活圈大概率向西延展,西侧的城市界面还比较整洁。
优质的位置,稀缺的海淀土地,9折的指导价,高标准的建设方案,再加上两块地由同一联合体竞得,有利于统一规划,对于购房者来说,这两宗地,无疑是本轮土拍最值得期待的地块。
除了上述三宗地,还有两宗地因为特殊的拍地规则引发关注。
昌平区六亭饭店地块,是首个试点摇号地块。最终以9.4875亿元触及最高溢价15%,进入摇号程序,6家房企及联合体摇号由中铁置业竞得。
大兴黄村镇地块是首个竞现房销售面积地块。报价达到37.84亿地价上限后,进入竞现房销售面积环节,最终由中铁置业和兴创联合体以5.4万方现房销售面积竞得,未来该项目将有接近44%的面积以现房形式销售。
03土拍,对于普通买房人的意义
以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。
但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。
我们以这轮土拍的丰台丽泽商务区万泉寺地块为例,这块地政府设置的条件是:最高溢价15%,销售指导价11.2万/㎡,预设20%的政府份额,达到最高条件时转高标准竞争。如果这块地竞争激烈,最后的结果会是以15%溢价成交,购房者可以以指导价8折8.96万/㎡购房,而且开发商还得遵循高标准建设方案。
但最终这块地溢价7.2%,没有达到最高溢价,开发商不但不用承担高标准的建设方案,还可以以11.2万/㎡的指导价卖房。
对于二手房购房者来说,土拍是会影响房价预期的。
如果一个区域的土拍火爆、溢价高,会带动周边二手房短期预期上涨,带来房价波动;对于限房价的地块,如果限房价低于或者和周边二手房价格持平,则有利于平稳周边二手房价格预期。
如果土拍平淡,要分两种情况分析,一种是虽然溢价不高,但没有大规模流拍,这种不会影响市场供应的稳定。二是像北京这次,大量挂牌土地无人出价,在集中土拍的环境下,阶段周期内没有新地补充,会造成新房供给的下降。
北京二轮土拍17宗成交地块总规划建筑面积163万平方米,以套均110㎡计算,大约是1.5万套住宅。按9月6951套的新房销量估计,这次土拍供货只能卖2.3个月。
对北京4个月一次的土拍周期来说,供应量是明显不足的,而溢出的需求会转向二手房市场,挤压原本的二手房购房者。
从二轮土拍的节奏看,有很大一部分地块会在明年小阳春上市,如果第三轮土拍没有及时补充的话,小阳春+新房供应短缺,形势对购房者可能不会太友好。
明年的走势,还真不好说。
以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。
土地之于房屋,就像面粉和面包的关系。
买面包的人,不会关注面粉的价格,但买房的人,却要认真研究土拍。毕竟,地价比面粉贵多了。
全国22个重点城市从今年开始实施集中土拍,每年集中供地上限3次,不会再多了,北京也不例外。每一轮土拍,决定了一年市场上大约三分之一的新房供应量,每一轮土拍结果对市场都会产生很大影响。
01麦田房产分析师土拍总结:海淀依旧热门,朝阳遭遇滑铁卢
10月18日,随着最后两宗地归属确定,备受瞩目的北京二轮土拍落下大幕。
本轮土拍总共推出43宗地,26宗无人竞拍延期,17宗成交。成交地块中,1宗招标,5宗底价成交,11宗通过竞价成交,总成交价513.4亿。
和第一轮土拍30宗地1109.71亿元的成交额相比,冷清了不少。
关于土拍相信大家已经林林总总看了不少总结,分区域看,海淀表现最为出彩,4宗地全部成交,其中两宗还进入高标准方案竞争。
麦田房产分析师观察
朝阳土拍大冷,除了房企本身拿地热情下降、地块本身性价比不高以外,还有一个原因是供地结构不合理:孙河乡前苇沟一口气释放了6块容积率1.5的地块,在一堆别墅群中推出这么一宗高不成低不就的地块,也难怪开发商兴趣不高。
朝阳历来是北京楼市的成交大户,二轮仅一块地成交,后期开盘时,竞争压力瞬间小了很多。
02热门地块解析
本次土拍之前,有五块地因为各种原因关注程度较高。
一个是丰台丽泽商务区万泉寺地块。
中海、懋源、华润、建工+首开,共4家房企及联合体竞拍,最终由首开和建工以41.8亿拍下,溢价7.2%,并未触达地价上限,也未触发预设的20%政府份额。
作为本次土拍唯一的三环内地块,容积率约为2.5,建筑控高80米。
地理位置优势明显,紧邻丽泽商务区,距离16号线(预计2022年开通)丽泽商务区站直线距离450米,距离14号线菜户营站(已开始空载运营,预计很快开通)直线距离410米。通过丽泽路和菜户营南路,上下连接二环和三环,交通便捷。
周边配套也十分成熟,距离今年4月刚开业的丽泽天街直线距离530米,属于步行可至的范围,850米外则是丽泽SOHO。
地块700米外的周边次新房昆仑域,位置上没有这块地优越,目前二手房价已在13万元/㎡以上,所以11.2万的销售指导价在未来还是有一定优势。该地块的不利因素是右侧约42米的火车轨道,建成后边侧的楼栋可能有一定噪音影响。
这次土拍最热门、开发商举牌最积极的非海淀东升镇京昌路相邻两块地莫属。
最终这两地块均由中建三局+中建五局联合体竞得,总地价93.7亿。地块包括居住用地和教育用地,建筑控高60米。
由于已触发最高竞拍条件,所以两地块有10%的政府产权,11.2万/㎡的销售指导价也相应也打9折,10.08万/㎡,限售五年。这个对于自住群体来说是好事,降低购房成本。
地块距离15号线北沙滩站直线距离约800米,周边名校云集,区位和首批次的树村地块相媲美。硬要鸡蛋里挑骨头,两块地要求配建1.31万平米的保障房,会独立成栋。
地块东侧是京藏高速,未来的生活圈大概率向西延展,西侧的城市界面还比较整洁。
优质的位置,稀缺的海淀土地,9折的指导价,高标准的建设方案,再加上两块地由同一联合体竞得,有利于统一规划,对于购房者来说,这两宗地,无疑是本轮土拍最值得期待的地块。
除了上述三宗地,还有两宗地因为特殊的拍地规则引发关注。
昌平区六亭饭店地块,是首个试点摇号地块。最终以9.4875亿元触及最高溢价15%,进入摇号程序,6家房企及联合体摇号由中铁置业竞得。
大兴黄村镇地块是首个竞现房销售面积地块。报价达到37.84亿地价上限后,进入竞现房销售面积环节,最终由中铁置业和兴创联合体以5.4万方现房销售面积竞得,未来该项目将有接近44%的面积以现房形式销售。
03土拍,对于普通买房人的意义
以前土拍的逻辑,对于购房人来说简单粗暴,土拍越激烈,地价越高,购房者后期购房成本越高。
但在新的土拍条件设置下,反而是土拍越激烈,购房者在购买新房时获益越多。
我们以这轮土拍的丰台丽泽商务区万泉寺地块为例,这块地政府设置的条件是:最高溢价15%,销售指导价11.2万/㎡,预设20%的政府份额,达到最高条件时转高标准竞争。如果这块地竞争激烈,最后的结果会是以15%溢价成交,购房者可以以指导价8折8.96万/㎡购房,而且开发商还得遵循高标准建设方案。
但最终这块地溢价7.2%,没有达到最高溢价,开发商不但不用承担高标准的建设方案,还可以以11.2万/㎡的指导价卖房。
对于二手房购房者来说,土拍是会影响房价预期的。
如果一个区域的土拍火爆、溢价高,会带动周边二手房短期预期上涨,带来房价波动;对于限房价的地块,如果限房价低于或者和周边二手房价格持平,则有利于平稳周边二手房价格预期。
如果土拍平淡,要分两种情况分析,一种是虽然溢价不高,但没有大规模流拍,这种不会影响市场供应的稳定。二是像北京这次,大量挂牌土地无人出价,在集中土拍的环境下,阶段周期内没有新地补充,会造成新房供给的下降。
北京二轮土拍17宗成交地块总规划建筑面积163万平方米,以套均110㎡计算,大约是1.5万套住宅。按9月6951套的新房销量估计,这次土拍供货只能卖2.3个月。
对北京4个月一次的土拍周期来说,供应量是明显不足的,而溢出的需求会转向二手房市场,挤压原本的二手房购房者。
从二轮土拍的节奏看,有很大一部分地块会在明年小阳春上市,如果第三轮土拍没有及时补充的话,小阳春+新房供应短缺,形势对购房者可能不会太友好。
明年的走势,还真不好说。